L’idea arriva quasi sempre dopo un episodio: una macchina rigata nel cortile, la posta forzata, qualcuno che entra nell’androne senza citofonare. Nei condomìni romani, dove i cortili interni e i garage collettivi sono la norma, succede spesso. Alla prima assemblea utile qualcuno propone le telecamere, e in genere la proposta passa con entusiasmo e senza troppe domande.
Le domande arriverebbero utili prima, perché un impianto di videosorveglianza nelle parti comuni tocca due materie insieme: le regole del condominio e quelle sulla protezione dei dati personali. Sbagliare la seconda espone il condominio a sanzioni, e l’amministratore in prima persona.
Chi decide se si possono installare le telecamere
La decisione spetta all’assemblea, non all’amministratore e nemmeno a un gruppo di condomini volenterosi. L’impianto riprende parti comuni e registra le persone che ci passano, quindi è una scelta che riguarda tutti e va presa nella sede in cui si prendono le scelte che riguardano tutti.
La norma di riferimento è l’articolo 1122-ter del codice civile, introdotto proprio per disciplinare questa materia. Stabilisce che le deliberazioni sull’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni sono approvate con una maggioranza qualificata, non con quella semplice usata per l’ordinaria amministrazione.
In pratica significa che una proposta può essere respinta anche se la maggioranza dei presenti è favorevole, quando non si raggiungono i millesimi richiesti. Conviene saperlo prima di convocare, per non arrivare in assemblea con una proposta che non ha i numeri.
Vale anche il contrario: una volta deliberato correttamente, chi era contrario non può opporsi all’installazione. Può contestare la delibera nei termini previsti, ma non impedire i lavori perché non era d’accordo.
La maggioranza che serve, e cosa mettere a verbale
Serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. È la stessa maggioranza prevista per le innovazioni di minore entità, ed è sensibilmente più alta di quella che basta per un’ordinaria manutenzione.
Al verbale non basta scrivere che l’assemblea approva l’installazione. Vanno indicati quante telecamere, dove sono puntate, chi gestisce le immagini, per quanto tempo vengono conservate e a chi ci si rivolge per chiederne l’accesso. Sono gli stessi elementi che un’eventuale contestazione andrà a cercare.
Un verbale generico è il difetto più comune, e si paga due volte: rende contestabile la delibera, e lascia l’amministratore senza un mandato preciso su come gestire l’impianto una volta acceso.
Dove si possono puntare, e dove non si possono
Il principio è che le telecamere possono inquadrare solo le parti comuni, e solo per la parte strettamente necessaria. Androne, cortile, ingressi, garage collettivo, ascensore: tutto legittimo, se l’inquadratura resta dentro quei confini.
Non è legittimo inquadrare le porte di ingresso dei singoli appartamenti, le finestre, i balconi, né la strada pubblica oltre lo stretto necessario per coprire l’accesso. Una telecamera che riprende chi entra ed esce da un appartamento controlla le abitudini di quella famiglia, ed è esattamente ciò che la norma vuole evitare.
Il vincolo va verificato in concreto, non sulla carta: conta dove la telecamera guarda davvero una volta installata, non dove il progetto diceva che avrebbe guardato. Vale la pena fare una verifica delle inquadrature a impianto acceso e mettere a verbale l’esito.
Quando una porzione di ripresa non si può evitare per ragioni tecniche, si usano le mascherature: aree oscurate nell’immagine registrata. È una soluzione accettata e molto più semplice che spostare un impianto già montato.
Il cartello, i tempi di conservazione, il responsabile
L’informativa va esposta prima di entrare nell’area ripresa, in modo che chi sta per essere ripreso possa saperlo in anticipo. Il cartello semplificato con il simbolo della telecamera va bene all’ingresso, ma deve rimandare a un’informativa completa disponibile, per esempio in bacheca o in portineria.
La conservazione delle immagini va limitata a quanto serve: come regola generale si parla di poche giornate, ventiquattro o quarantotto ore nella maggior parte delle situazioni condominiali, con proroghe motivate solo in casi particolari. Un impianto che conserva un mese di registrazioni è quasi sempre fuori norma.
Il condominio è titolare del trattamento e l’amministratore lo rappresenta. Se la gestione tecnica è affidata a una ditta esterna, quella va nominata responsabile con un atto scritto: senza, la catena delle responsabilità non è definita e in caso di contestazione ricade interamente sul condominio.
Va infine deciso e scritto chi può accedere alle immagini e con quale procedura. La prassi peggiore, e purtroppo diffusa, è il monitor in portineria visibile a chiunque passi, oppure l’accesso via applicazione concesso a più condomini.
La telecamera che il singolo installa per se
Un condomino può installare una telecamera propria per sorvegliare la porta di casa o il posto auto assegnato, senza chiedere il permesso all’assemblea. È un trattamento per fini personali, che resta fuori dalle regole viste finora.
Il limite scatta nel momento in cui l’inquadratura esce dal suo spazio e riprende sistematicamente le parti comuni o la proprietà altrui. Lì non si tratta più di uso personale, e le regole tornano ad applicarsi per intero, sanzioni comprese.
Il regolamento condominiale può porre condizioni aggiuntive su posizionamento ed estetica, soprattutto se contrattuale. Conviene verificarlo prima di montare qualcosa, perché rimuovere un impianto già installato è una discussione che finisce spesso male.
Cosa succede quando le regole non vengono rispettate
Le conseguenze si muovono su due piani. Sul piano condominiale una delibera presa con la maggioranza sbagliata o con un verbale insufficiente è impugnabile, e l’impianto può dover essere rimosso dopo essere stato pagato.
Sul piano della protezione dei dati le sanzioni sono di competenza dell’autorità e possono essere pesanti, tanto più quando il problema non è un dettaglio formale ma un’inquadratura che sorveglia le persone. La segnalazione parte quasi sempre da un condomino, non da un controllo d’ufficio.
La cosa da tenere a mente è che nessuna delle prescrizioni viste sopra è costosa: cartello, tempi brevi di conservazione, inquadrature corrette, accesso regolato. Il costo arriva solo quando si rimedia dopo.
Domande frequenti
Serve l'unanimita per installare le telecamere?
No. Serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. È una maggioranza qualificata, più alta di quella dell’ordinaria amministrazione, ma non l’unanimità: chi vota contro non può impedire l’installazione, può soltanto impugnare la delibera nei termini previsti.
Per quanto tempo si possono conservare le registrazioni?
Il tempo deve essere limitato a quanto serve alla finalità dichiarata. Nelle situazioni condominiali ordinarie si parla di poche giornate, indicativamente ventiquattro o quarantotto ore. Conservazioni più lunghe vanno motivate da esigenze specifiche e messe per iscritto: un impianto che tiene un mese di immagini è quasi sempre fuori norma.
Posso chiedere di vedere le immagini che mi riguardano?
Sì, e la richiesta va rivolta all’amministratore in quanto rappresentante del titolare del trattamento. La procedura per farlo dovrebbe essere stabilita nella delibera. L’accesso riguarda però solo le immagini che riguardano chi le chiede: non si può ottenere la visione generale delle registrazioni per controllare cosa fanno gli altri.
Il portiere può tenere il monitor sempre acceso?
È una delle configurazioni più problematiche, perché rende le immagini visibili a chiunque passi dalla portineria e trasforma la sorveglianza in osservazione continua delle persone. Se il monitor serve, va posizionato in modo che lo veda solo chi è autorizzato, e l’autorizzazione va definita nella delibera.
Amministriamo condomìni a Roma e provincia
Seguiamo delibere, verbali e adempimenti privacy degli impianti di videosorveglianza nei condomìni che amministriamo a Roma. Se state valutando l’installazione, conviene impostarla bene prima di firmare.